Bestehende Landschaftselemente werden gerahmt und bilden den Ausgangspunkt der neuen Besiedelung.

Die Verlandschaftung ist ein Bild disfunktionaler Mobilität: Form der Landschaftskörper, Zuschnitt der Lebensraumflächen und grüne Linienzüge haben die verschwundenen Mobilität in eine kontrapunktische Landschaftsfigur verwandelt. Diese Figur wird kartographiert und mit neuen Elementen ergänzt, sodass ein auf mehreren Maßstäben wirksames Netzwerk an Freiräumen entsteht, dass sowohl zwischen den einzelnen Inseln vermittelt als auch auf der Umgebung eine direkte Verbindung vom Hasenbuck zum Dutzendteich bietet.

Die einzelnen Module grenzen alle an breite Grünflächen, die Strukturen und Ressourcen des Bestandes aufgreifen und viele Vegetationsflächen in eine übergreifende Parklandschaft einbetten. Jedes Modul ist durch einen speziellen Binnenfreiraum mit bestimmter, unverwechselbarer Form und Funktion geprägt (Quartiersplatz). Die neutralen Baufelder im spezifischen Rahmen des Freiraumgerüsts bieten eine Vielzahl von Möglichkeiten, die auch erst in Jahrzehnten aktiviert werden können. Grundprinzip ist es, in jedem Modul einen Mehrwert zu initiieren, der eine tatsächlich städtische Entwicklung in Richtung durchmischter Quartiere ermöglicht.

Um die Entwicklungsfelder zu strukturieren, wird ein Raster eingeführt, der sich als unitäres Element über das gesamte Gebiet legt, in Anpassung an die jeweiligen Hauptlinien der Inseln. Mit diesem Raster erhalten alle Quartiere einen gemeinsamen städtebaulichen Nenner, der in den genetischen Code der Südstadt eingeschrieben ist. Als neutrales Maß von 75 m x 130 m schafft der Raster ein Spielbrett für die Entwicklung unterschiedlicher Nutzungen vom Gewerbe über Büro bis zum Wohnen.

LANDSCHAFTSVERNETZUNG
Die als Parkband konzipierte Hauptachse verbindet die markante Anhöhe Hasenbuck mit dem Volkspark Dutzendteich. Die Promenade integriert dabei neben der Freizeitnutzung auch verkehrliche (U-Bahn- & S-Bahnanbindung, Fahrradschnellweg) und ökologische Funktionen (Baumbestand & Wiesenflächen). Durch die abgewinkelte Form implementiert die Promenade langfristig ein neues Koordinatensystem im Stadtgefüge mit der Anbindung an die Messe, die Rangierbahnhofsiedlung sowie einer zukünftigen baulichen Entwicklung im Süden, ausgehend vom zentralen Platz – das urbane Scharnier der Promenade.

FRAGMENTE DER BESTENDSVEGETATION IM UMHÜLLENDEN QUARTIERSGRÜN
Die grünen Ressourcen des Orts betten sich in ein System von Parkflächen ein. Auch wenn viele der gewachsenen Lebensräume der baulichen Entwicklung weichen müssen, werden zusammenhängende Bereiche erhalten und in die neuen Parkanlagen integriert. Es entsteht eine die Module umfließende Parklandschaft mit spezifischen Atmosphären und Lebensräumen.

Die Linien des städtebaulichen Rasters legen großzügige Alleen in Ost-West-Richtung durch das Gebiet. Diese sind als Freiräume weitgehend autofrei und jeweils unterschiedlich gestaltet. Dem angrenzenden Nutzungsmix entsprechend können so normalerweise isolierte Erholungsfunktionen in den Straßenraum verlagert werden. Ein integriertes Regenwassermanagement vergrößert den Grünflächenanteil im Straßenraum zusätzlich, so dass sich die Straßenräume mit der Parklandschaft überlagern und interagieren. In Nord-Süd-Richtung ziehen sich die Gassen als schmälere Bänder durch das Gebiet: sie haben einen ruhigeren Charakter. Jedes Quartier besitzt überdies einen markanten Freiraum, der ihm als zentraler Platz seinen Charakter gibt.

Die neutralen Baufelder im spezifischen Rahmen des Freiraumgerüsts bieten eine Vielzahl von Möglichkeiten, die auch erst in Jahrzehnten aktiviert werden können. Grundprinzip ist es, in jedem Modul einen Mehrwert zu initiieren, der eine tatsächlich städtische Entwicklung in Richtung durchmischter Quartiere ermöglicht. In das Konzept des Mehrwerts sind auch unterschiedliche Entwickler- und Finanzierungsmodelle integriert. Die spezifische Freiraumrahmung ermöglicht Durchmischung in allen Bereichen des Gebiets. Topografie schafft Ruhelagen und ermöglicht einen Nutzungs-Mix auch in den exponierten Gebieten: Dämme generieren Schallschatten und ermöglichen die Integration unterschiedlicher Nutzungen. Damit wird insbesonders im Süden das urbane Potenzial vervielfacht. Das Nachbarschaftsarchipel fordert eine typologische Intelligenz in der baulichen Entwicklung, die durch die Architektur die Potentiale fördert statt Probleme zu lösen. Differenzierung und Nutzungsmischung werden erzeugt und lösen den von der Landschaft generierten Mehrwert ein.

Die einzelnen Module grenzen alle an breite Grünflächen, die Strukturen und Ressourcen des Bestandes aufgreifen und viele Vegetationsflächen in eine übergreifende Parklandschaft einbetten. So erhält jedes Modul einen ganz spezifischen Charakter durch die jeweiligen Randbedingungen und die Gestaltung, Atmosphäre und Nutzungen dieser Freiräume. Jedes Modul ist durch einen speziellen Binnenfreiraum mit bestimmter, unverwechselbarer Form und Funktio geprägt (Quartiersplatz). Die Alleen in Ost-West-Richtung stellen den Modul-übergreifenden Zusammenhang her. Der vor allem dem nichtmotorisierten Verkehr vorbehaltende Straßenraum kann Teile des Spiel- und Freizeitangebots aufnehmen und Defizite in der Versorgung mit Freizeitangebote abbauen. Auch die Entwässerung funktioniert über diesen Binnenraum. Die Baufelder sind dicht in das Freiraumgerüst eingebettet, das eine übergreifende Identität produziert. Innerhalb der Baufeldgrenzen sind einfache Regeln für Anbaukanten, Höhen und Bebauungsgrade vorgegeben, die eine Vielzahl von Szenarien ermöglichen. Die Vielfalt der Möglichkeiten innerhalb des maximalen Hüllvolumens wird durch den Freiraum zusammengehalten.

Der zentrale Anger bildet das urbane Rückgrat des Gebiets. Überhohte Erdgeschoßzonen sichern langfristige Optionen für urbane Nutzungen wie etwa Wohnen / Arbeiten nach dem Stadthaus-Prinzip. Die verkehrsfreie Wohngassen mit Blick Richtung Park schaffen attraktive Zwischenräume.

Eine konzentrierte Erschließung hält das Gebiet von Autos frei und ermöglicht attratkive Binnenfreiräume: die Alleen. Am Platz bildet das Quartiershaus das Zentrum des Quartiers. Ein nutzungsoffener, poröser Blockrand definiert die Bebauung. Zum Park im Süden löst er sich zu einer durchlässigen Punktbebauung auf.

Ein attraktives Vorfeld zur Zufahrt hin und die Allee mit Straßenbahn bilden die Adresse. Dahinter kann sich das Gewerbe rund um das zum Freiraum gewordene Fragment der Umladehalle bzw. um das Waldstück im Süden frei entwickeln. Die Baufelder sind im Zuschnitt nutzungsoffen und erlauben die Errichtung von großflächigen Produktionshallen, Messehallen und gemischten Strukturen (Gewerbe / Büro / Wohnen). Zur Halle und zum Park hin besteht die Möglichkeit, in die Höhe zu gehen und in diesen privilegierten Lagen andere Nutzungen (Büro, Gewerbe-Lofts, Wohnen) zu integrieren. Die Umladehalle wird als „Central Park“ zum identitätsstiftenden Element des Entwicklungsfelds.

Die lineare Form des Entwicklungsfelds erlaubt einfache Grundstückszuschnitte, die durch Freiraumadern unterbrochen sind. Zur Straßenbahn hin wird ein linearer Grünraum entwickelt, der langfristig einen Damm zum Schallschutz aufnehmen kann. Die Gewerbebebauung kann sich dann allmählich in eine gemischte Struktur verwandeln, mit verdichtetem Flachbau zum Wohnen und wohnverträglichem Gewerbe bzw. Büros in den Hochpunkten.

Eine konzentrierte Erschließung ermöglicht attraktive, autofreie Binnenfreiräume. Auf nutzungsoffenen Sockeln entwickeln sich Hochpunkte, die dann zum Park hin als Wohntürme auf der Erde landen. Die Dammpromenade schirmt gegen die Münchner Straße ab.

Entlang der Brunnecker Straße entwickelt sich eine neue urbane Achse, die beiderseits von hochwertiger Bebauung gesäumt ist. Streifenförmige Landschaftskörper bilden attraktive Filter und ermöglichen voneinander unabhängige Entwicklungen auf den Baufeldern. Am Südspitz entsteh ein zentraler Platz, an dem langfristig eine U-Bahn-Station öffnen könnte. In Zusammenhang damit ist die Entwicklung von Hochhäusern denkbar.

Über das gesamte Entwicklungsgebiet ist der geforderte Anteil an Grünflächen von über 28 ha leicht erzielbar. Den verschiedenen Nutzungsansprüche an Erholung, Sport und Ausgleichsmaßnahmen kann ebenfalls Rechnung getragen werden. Dem vorliegenden Freiraumkonzept ist dabei eine Überlagerung verschiedener Nutzungen immanent. Insbesondere im Hinblick auf das integrierte Regenwassermanagement können Flächen von den verschiedenen Akteuren mehrfach in Anspruch genommen werden. Ein wesentliches Charaktermerkmal der Grünflächen ist die Miteinbeziehung der vorgefundenen unterschiedlichen Vegetationsstrukturen. Durch Ausweisung großer und zusammenhängender Bestandsflächen innerhalb des öffentlichen Grüns ist ein Miteinander möglich. Diese Flächen finden sich insbesondere entlang der Münchener Straße, im zentralen Park und im südlichen Sportpark. Durch den hohen Anteil an Grün- und Versickerungsflächen im öffentlichen Raum sowie die Beschattung von Hof- und Straßenflächen kann langfristig ein günstiges Stadtklima erzielt werden.

Das Prinzip der Verdichtung adressiert Milieus, die sich aus der Referenz zum Ort, gekreuzt mit urbanen Archetypen entwickeln. Die Körnung des Hasenbuck wird durch die linearen Reihenhausstreifen aufgenommen. Ein akzentuiertes Spannungsfeld zwischen vertikalen Hochpunkten und horizontalen Eigenheim-Streifen ersetzt den klassischen Geschoßbau. Spezifische urbane Räume und Landschaften (Gassen, Höfe, Plätze, Gärten, Parks und Randzonen) spannen einen Bogen von territorialen bis zu intimen Räumen, die dem Gebiet eine unverwechselbare Vielschichtigkeit einschreiben. Um „flache“ Milieus (z.B. Gassen, Decks) zu ermöglichen, werden bewusst Höhenakzente gesetzt, die jedoch nie die Aufenthaltshöhe von 22m über angrenzendem Niveau überschreiten. Am Anger stehen dreigeschoßige „Townhouses“, die eine wohnverträgliche, kleinteilige und informelle Erdgeschoßnutzung im Sinne des Wohnen / Arbeiten ermöglichen.

Im südlichen Bereich, zum Park hin, lockert sich die Bebauung: punktförmige Stadtvillen stehen in der Brandung des Freiraums. Zur bestehenden Gewerbenutzung nach Oaten ist eine lineare Bebauung mit 4 Geschoßen Höhe vorgesehen. Ihr ist als Schallschutz ein „Gartenregal“ vorgelagert. Durch die Wahl der Distanz des Riegels vom Regal können unterschiedliche Milieus und Wohnqualitäten gesteuert werden – vom klassischen Laubengangtypus mit Westblick bis zu durchgesteckten Gartenhäusern, die von beiden Seitren belichtet werden. Das Regal wird zur Pluszone des Wohnens: Hinterhaus, Hobby- und Weekendbereich, Abstellzone, Fahrradgarage, Kräuter- und Obstgarten ... Wesentlich ist aber auch, dass sich nach Absiedelung der Gewerbebetriebe das Gartenregal zum Quartiersboulevard hin öffnen kann.

Bebauungsszenarien

Blick nach Süden auf der Brunnecker Straße

Blick Richtung Hasenbuck